Градостроительный аудит земельного участка — это комплексный анализ документов территориального планирования и градостроительного зонирования в отношении территории, на которой расположен земельный участок, правового статуса прилегающей к нему территории и находящихся на нем (вблизи него) объектов искусственного и природного происхождения в целях определения возможности его использования под цели заказчика (строительство, инвестиции, девелопмент и т.д.).
Цели градостроительного аудита земельного участка
оценка (нивелирование) рисков при выборе участка
определение возможности и сроков строительства (развития территории)
определение инвестиционного потенциала участка
определение возможности отклонения от предельных параметров строительства (их оптимизации)
определение возможности изменения категории и/или вида разрешенного использования участка
определение состава необходимой разрешительной документации и порядка ее получения
оценка (нивелирование) рисков при выборе участка
определение возможности и сроков строительства (развития территории)
определение инвестиционного потенциала участка
определение возможности отклонения от предельных параметров строительства (их оптимизации)
определение возможности изменения категории и/или вида разрешенного использования участка
определение состава необходимой разрешительной документации и порядка ее получения
Примеры выполненых услуг:
Пример анализируемых источников графической информации в рамках комплексной проверки земельного участка для целей реконструкции ОКН с приспособлением для современного использования (гостиницу) Санкт-Петербург, г. Пушкин / площадь участка — 0.5 га
Пример анализируемых источников графической информации в рамках комплексной проверки
Пример анализируемых источников графической информации в рамках комплексной проверки
Что анализируется в рамках аудита земельного участка?
Характеристики участка
Прилегающая территория
Предельные параметры разрешенного строительства (включая красные линии, процент озеленения, объем парковочных мест, минимальный объем социальной инфраструктуры и т.д.)
ОКС, ОНС, НТО и другие объекты искусственного и природного происхождения, расположенные на участке и прилегающей территории
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
Выписка из ЕГРН и сведения о переходе прав на участок
Реестровое (кадастровое) дело на участок
ППТ (проект планировки территории) и ПМТ (проект межевания территории)
ПЗЗ (правила землепользования и застройки), проекты изменений в них
Генеральный план, проекты изменений в него
Схема территориального планирования муниципального района
Наличие зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Отнесение участка и/или прилегающей территории к зоне КРТ
Схема размещения подземных сооружений и коммуникаций
ТУ подключения к инженерным сетям (анализ наличия действующих сетей / проектных мощностей / графика подключения)
Наличие возможности увеличения показателей застройки
Характеристики участка
Прилегающая территория
Предельные параметры разрешенного строительства (включая красные линии, процент озеленения, объем парковочных мест, минимальный объем социальной инфраструктуры и т.д.)
ОКС, ОНС, НТО и другие объекты искусственного и природного происхождения, расположенные на участке и прилегающей территории
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
Выписка из ЕГРН и сведения о переходе прав на участок
Реестровое (кадастровое) дело на участок
ППТ (проект планировки территории) и ПМТ (проект межевания территории)
ПЗЗ (правила землепользования и застройки), проекты изменений в них
Генеральный план, проекты изменений в него
Схема территориального планирования муниципального района
Наличие зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Отнесение участка и/или прилегающей территории к зоне КРТ
Схема размещения подземных сооружений и коммуникаций
ТУ подключения к инженерным сетям (анализ наличия действующих сетей / проектных мощностей / графика подключения)
Наличие возможности увеличения показателей застройки
Результатом градостроительного аудита земельного участка является сводное заключение, включающее:
сведения о выявленных градостроительных и юридических ограничений в использовании земельного участка
сведения о наличии / отсутствии возможности и экономической целесообразности приобретения и использования земельного участка под цели заказчика
рекомендации по изменению правового режима земельного участка (ВРИ участка)
оценку конкурентного окружения
оценку инвестиционного потенциала земельного участка
проверка корректности процедуры образования земельного участка
анализ юридических рисков при переходе прав на земельный участок
проверка корректности установления границ земельного участка
определение границ земельного участка на местности
определение особенностей рельефа участка на основе топосъемки
анализ геологии (по запросу заказчика)
Полезность заключения для заказчика:
понимание всех ключевых рисков и реального потенциала участка
рекомендации и выводы экспертов для снижения рисков
получение копий технических и правоустанавливающих документов
рекомендации по увеличению ТЭПов (с учетом градостроительной политики и перспектив использования смежных территорий)
дорожная карта реализации проекта с указанием сроков
Полезность заключения для заказчика:
понимание всех ключевых рисков и реального потенциала участка
рекомендации и выводы экспертов для снижения рисков
получение копий технических и правоустанавливающих документов
рекомендации по увеличению ТЭПов (с учетом градостроительной политики и перспектив использования смежных территорий)
дорожная карта реализации проекта с указанием сроков